Mercato immobiliare a Bari, ecco l’andamento

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BARI 

Nella prima metà del 2014 le quotazioni immobiliari di Bari sono diminuite dell’1,4%.

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

I sem 2014

-3,3%

-5,2%

-4,7%

-2,2%

-10,8%

-13,7%

-8,6%

-1,4%

 

MACROAREA CENTRO

bari_1Le zone centrali sono rimaste sostanzialmente costanti, facendo registrare un calo dello 0,5%.

Nell’area murattiana si registrano prezzi in calo. Pesano ancora le difficoltà di accesso al credito e chi può acquistare direttamente in contanti cerca di spuntare prezzi ancora più bassi, ma in generale si nota un atteggiamento più positivo verso l’acquisto immobiliare, c’è più movimento e si assiste anche al ritorno da parte di coloro che si erano spostati in zone più decentrate.

Tra i venditori ci sono persone che non riescono più a sostenere le spese e investitori che, pur di non lasciare l’appartamento vuoto o ridurre eccessivamente il canone, vendono per acquistare in zone limitrofe e ottenere rendite più elevate. Gli investitori attivi in queste zone provengono dall’entroterra barese e impiegano 180-200 mila € per bilocali e trilocali da destinare ai figli studenti.

Il mercato immobiliare del Borgo Antico è vivace nelle zone più esterne (Castello e limitrofe), dove un buon usato si acquista con 1300-1400 € al mq; chi ricerca la prima casa si orienta su appartamenti di 70-80 mq già in buone condizioni per un budget nell’ordine di 80-90 mila €. Le strade più importanti di Bari Vecchia (piazza Mercantile, piazza del Ferrarese e via Venezia) sono molto signorili e prestigiose, ma i prezzi sono molto elevati (fino a 3000 € al mq) e difficilmente si riesce a compravendere. Tra le zone più apprezzate del quartiere murattiano ci sono via Cairoli, via De Rossi, via Piccinni e via Putignani, dove i prezzi medi sono di 2600 € al mq; in via Sparano e piazza Umberto I non si superano 3000 € al mq, mentre a ridosso della Stazione i valori si attestano a 2400-2600 € al mq. Nell’area murattiana ci sono difficoltà di parcheggio, pertanto la domanda in tal senso è elevata: un box costa 80-90 mila €, un posto auto 30-40 mila € e per l’affitto si spendono 180 € al mese.

Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto lavoratori fuori sede che cercano bilocali già arredati, per una spesa non superiore a 650 € al mese. Si stipulano contratti di natura transitoria per una durata di 18 mesi.

Sono in aumento le quotazioni immobiliari della zona Libertà-Murat. La clientela è di tipo medio-alto, compra solo se ha reale necessità e riesce a usufruire dei finanziamenti delle banche, che stanno riprendendo a erogare. Stanno soffrendo le tipologie economiche, pertanto il mercato si muove quasi esclusivamente su quelle di qualità che siano dotate di ascensore, realizzate in cemento armato e con una buona disposizione degli spazi interni.

Gli investitori sono molto diminuiti e quelli presenti acquistano prevalentemente per i figli; chi ricerca la prima casa ha un budget tra 70 e 140 mila € che destina a bilocali e trilocali.

La zona è molto eterogenea, in quanto coesistono tipologie economiche e signorili, vetuste e più recenti. L’area Murat 2 (via Quintino Sella, via Manzoni) è composta da soluzioni storiche e tipologie degli anni ’70-’80: nella parte che si rivolge verso il mare i valori dell’usato sono di 1800-2000 € al mq, in quella che dà sulla ferrovia scendono a 850-900 € al mq (in stabili vetusti e senza ascensore). Di stampo signorile è l’offerta abitativa su piazza Garibaldi, dove ci sono abitazioni di almeno quattro locali (di dimensione superiore a 120 mq) che possono toccare punte di 2400-2500 € al mq.

A causa delle elevate spese condominiali, la domanda di appartamenti in affitto è bassa. Un bilocale costa 400-450 € inserito in un palazzo con ascensore e 350 € se sprovvisto; un trilocale costa rispettivamente 550 e 450 € al mese.

 

MACROAREA LUNGOMARE PEROTTI-POLIVALENTE

La macroarea Lungomare Perotti-Polivalente ha evidenziato il ribasso più importante, perdendo il 4,9%.

Diminuiscono del 3,5% le quotazioni immobiliari di Torre a Mare. Nella prima parte del 2014 i potenziali clienti manifestano più concretezza e volontà di acquistare e i proprietari sono più disponibili a rivedere le cifre richieste: pertanto, il numero di compravendite è in aumento e le tempistiche medie di vendita sono più veloci.

Il mercato immobiliare è di tipo misto, con acquisti da parte di investitori (che ricercano bilocali da 60-70 mila € a scopo di affitto), turisti (sebbene in calo) e prime case. La tipologia preferita è la villetta con ampio giardino, già in buone condizioni.

Torre a Mare sorge in un’area molto estesa, il cui mercato cambia notevolmente nella parte interna, oltre la tangenziale. Ben servito e molto richiesto il centro del Borgo marinaro, dove sono presenti case degli anni ’40-‘50 quasi tutte in buone condizioni: un appartamento usato costa almeno 2000 € al mq e può toccare 2600-2700 € al mq se si può godere della vista sul mare. Lungo via Bari (vecchia tangenziale) ci sono ville singole d’epoca, anche dei primi anni del 1900, ma difficilmente sono in vendita. Nelle vicine via Colonna, via Grotta Regina e limitrofe ci sono soluzioni costruite negli anni ’70, che non superano mediamente 2000 € al mq dal momento che la zona non è molto servita. Piacciono le strutture inserite a Parchitello, dove un appartamento degli anni ’70 costa mediamente 2000 € al mq; si tratta di un residence con 700 abitazioni, di varie dimensioni. Oltre la tangenziale, lungo la strada per Noicattaro, c’è una zona in espansione e sviluppo, dove si trovano prevalentemente ville, singole e a schiera: una tipologia di tre livelli da 60 mq ciascuno costa al massimo 270-280 mila €.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di lavoratori fuori sede, che ricercano in questa zona perché normalmente gli appartamenti sono tutti arredati. I bilocali costano 350-400 € al mese, i trilocali 450-500 €; non mancano le locazioni a scopo turistico e un bilocale di quattro posti letto costa 2500-3000 € per l’intera stagione estiva.

 

MACROAREA SAN PASQUALE-CARRASSI

La macroarea San Pasquale-Carrassi chiude la prima parte del 2014 nel segno della stabilità.

Nella zona di San Pasquale si registra un mercato stabile, ma si nota più movimento grazie ai ribassi dei semestri precedenti e ci sono persone che, attirate dai prezzi in ribasso, provengono anche da fuori. I potenziali clienti, tuttavia, non sembrano particolarmente decisi all’acquisto, complice anche l’elevata offerta presente. I pochi investitori presenti cercano soluzioni da affittare nel breve periodo, per poi destinarle a sé o ai figli.

San Pasquale si sviluppa tra il Campus Universitario (Facoltà di Ingegneria, Chimica, Matematica), la Stazione e il Centro di Bari, in un’area commerciale e ben servita. Le strade principali sono viale dell’Unità d’Italia e viale della Repubblica, dove si concentrano le tipologie più recenti e più ambite, che in buone condizioni si valutano circa 2200 € al mq. La parte più vecchia del quartiere risale agli anni ’50-’60 e soffre per la mancanza di parcheggio e le strade strette, mentre quella più recente si è sviluppata nel decennio successivo ed è più ricercata: in quest’ultimo caso si parla di cifre intorno a 2200 € al mq per abitazioni ristrutturate e situate ai piani medio-alti, mentre nella parte più vecchia i prezzi sono di 1000-1300 € al mq.

Il mercato delle locazioni vede un calo della domanda, che proviene da famiglie e giovani coppie che non riescono ad acquistare. I canoni medi sono di 400 € per i bilocali e 500 € per i trilocali, i contratti maggiormente stipulati sono quelli a canone libero 4+4.

 

MACROAREA AEROPORTO

Anche la macroarea Aeroporto fa registrare valori immobiliari costanti.

Palese e Santo Spirito mantengono invariate le quotazioni rispetto al semestre precedente.

Il mercato è alimentato in prevalenza da chi già abita in queste zone, si tratta di giovani coppie e famiglie che, con un budget di 130-150 mila €, ricercano appartamenti di tre locali o soluzioni indipendenti. Discreta la domanda di appartamenti in affitto, mercato a cui si rivolge chi non riesce ad acquistare: il taglio più richiesto è il trilocale, il cui canone è compreso tra 400 e 500 € al mese, mentre i bilocali costano 350-400 €. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero 4+4.

Tra le zone più ricercate di Palese ci sono Fontanelle e via Nazionale perché ben collegate, commerciali e ben servite. Un appartamento degli anni ’90 si acquista con una spesa di 1800-1900 € al mq, mentre una villetta si valuta tra 250 e 300 mila €. Di Santo Spirito si segnala la parte centrale, sorta a partire dai primi anni del ‘900 fino agli anni ’40, dove un buon usato costa 1800-1900 € al mq, mentre una villetta a schiera di nuova costruzione è immessa a 420-430 mila € (i lavori sono ancora in corso).

Nell’area di via Nazionale sono in costruzione nuove palazzine, i cui valori sono di 2100-2200 € al mq.

Domanda

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2014

3,1%

31,9%

40,6%

17,0%

7,4%

Gennaio 2014

2,9%

31,8%

42,7%

15,9%

6,8%

L’analisi della domanda vede un aumento della concentrazione dei quadrilocali (+1,1%) e dei cinque locali (+0,6%). La domanda di trilocali scende del 2,1%, mentre monolocali e bilocali sono pressoché stabili.

Offerta

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2014

5,3%

23,4%

36,6%

22,8%

11,9%

Gennaio 2014

6,3%

26,5%

35,2%

22,0%

10,0%

Dal lato dell’offerta c’è un aumento della concentrazione sulle tipologie più grandi: +1,4% i trilocali, +0,8% i quadrilocali e +1,9% i cinque locali. I monolocali subiscono un calo dell’1%, più marcato quello dei bilocali (-3,1%).

(dati e ricerca – Centro Studi Tecnocasa)

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